Многие банки не только сокращают выдачу, но и отказываются от ипотеки: интервью

Механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний.


Интервью с генеральным директором Волжской ипотечной корпорации (г.Чебоксары, Чувашия)Василием Бузиным

REGNUM: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию опубликовало отчет по соблюдению платежной дисциплины заемщиков в разрезе регионов России. Cамый высокий процент просроченной задолженности имеет Ставропольский край - 21,1%. Довольно неравномерна доля неплательщиков по кредитам в Поволжье. В Кировской области и Мордовии она составляет менее 1%, в Нижегородской области - 3,7%, Чувашии - 4,6%, Удмуртии - 5,1%, Татарстане - 5,8%, в Башкирии 6,5%, в Саратовской области - 8,5%, Марий Эл - 9%, Ульяновской - 13,9%. Как это объясняется?

Это как раз тот честный уровень просрочек в разрезе регионов. По регионам, начиная с 5%, был наиболее большой скачок цен на жилье за последние два года, в том числе с мощным развитием региона. Высокий рост цен спровоцировал бешеный спрос на жилье, который не обеспечивался реальной зарплатой населения. Брали много - в расчете на спекулятивный рост цен на жилье и рост заработной платы. Но ни того, ни другого не произошло, и как следствие - начались массовые просрочки по платежам.

REGNUM: Но все-таки откуда такая разница по регионам? Если это показатель платежеспособности населения, то тогда почему у богатого Татарстана выше процент просрочки, чем у не очень богатой Чувашии и совсем небогатой Кировской области? Или дело в ментальности? Банкиры любят повторять про ментальность чувашей, которые могут недоедать, но платят по счетам аккуратно, это в культуре народа. Или дело в плохой "разъяснительной работе с населением"?

Работа с населением проводится одинаково хорошо и в Чебоксарах, и в Казани. Наверное, вы отчасти правы про ответственность и исполнительность чувашского народа. Стоит заметить, что Татарстан - действительно богатая республика, однако дисбаланс между богатой и средней - не говорю про бедную - прослойкой гораздо более значителен. И вот та самая средняя прослойка получает зарплату на уровне Чувашской Республики, а тратит значительно больше своего семейного бюджета. Как правило, первые полгода у них все хорошо, но потом начинаются покупки - мебели, очередной машины (причем все в кредит) и происходит борьба между возрастающими обязательствами и сохраняющейся на прежнем уровне заработной платой. В итоге люди, не заплатив раз-другой, уже не в состоянии выплачить ежемесячные платежи по кредиту.

REGNUM: У вашей компании, которая является сервисном агентом АИЖК , был высокий процент просрочки, который в апреле зашкаливал за 10%. У регионального оператора - полугосударственной "Ипотечной корпорации Чувашской Республики", по их данным, около 1%.

Дело в том, что наша компания представлена по всей Волге, и как раз отчет, опубликованный АИЖ,К говорит о средневзвешенном уровне просрочки заемщиками в целом по корпорации, а значит и Волго-Вятскому региону. Если взять 5-процентный уровень по Чувашии вкупе с Ульяновской областью, Татарстаном, Марий Эл, то в итоге и получается 10-процентный барьер.

REGNUM: Существуют опасения, что проблема невозвратов вызовет массовые судебные иски банков к заемщикам. Есть ли судебная практика у вашей компании?

В настоящее время подготовлено и передано в судебные органы исковых заявлений на сумму около 70 млн рублей. К слову сказать, массовые обращения в суд по ряду заемщиков и выигранные дела служат действительно хороших стимулятором исполнения обязательств другими заемщиками. В 99% случаев суды принимают сторону залогодержателей. По некоторым делам решения уже приняты в нашу пользу, исполнительные листы находятся у приставов. Думаю, что первая реализации дефолтной квартиры через аукцион станет показательным процессом, о котором мы обязательно расскажем в прессе. В настоящее время уровень просрочки в нашей ипотечной корпорации приближается к 6-процентному барьеру.

REGNUM: Бытует мнение, что рост цен на рынке жилья в Чувашии был связан и с доступностью ипотеки. Как известно, республика была одним из первых регионов, которая стала развивать ипотечное кредитование.

Да, Чувашия была первой, но доступность ипотеки была связана с наличием длинных иностранных денег, при этом выдавались кредиты с минимальным первоначальным взносом, без поручителей, чем отчасти воспользовались спекулянты, надеясь через полгода-год продать квартиры с обременением и получить прибыль.

REGNUM: Будут ли сворачиваться ипотечные программы, расти процентные ставки, ужесточаться условия кредитования? Каково развитие ипотеки в России в условиях мирового ипотечного кризиса?

Сейчас многие банки не только сокращают выдачу, но и отказываются от ипотеки ввиду отсутствия длинных денег. Рост ставок неизбежен в течение ближайших двух-трех месяцев, потому что облегчения на рынке ипотеки до конца этого года не предвидится. Минэкономразвития в ближайшее время должно опубликовать сценарий развития ипотеки на ближайшие 5 лет, и все ждут его с нетерпением. Этот документ призван ужесточить правила выдачи кредитов и поставить ипотечную деятельность участников данного рынка под строгий контроль государства. Вообще же АИЖК в 2010 вообще прекратит выкуп закладных, предоставлением ипотеки будут заниматься крупнейшие банки, миссия рефинансирующих компаний будет сводиться к организации аккумулирования закладных на региональном уровне, самостоятельному формированию кредитных пулов и их реализацией различным инвесторам.

REGNUM: По данным Чувашстата, треть семей, купивших в 2007 году жилье, сделали это благодаря ипотеке - то есть 636 из 1928 семей. С учетом сложившихся обстоятельств на ипотечном рынке, наверное, невозможно рассчитывать на сохранении этой тенденции в 2008 году? Каков ваш прогноз?

Спрос на ипотеку, как ни странно, стабилен и устойчив, особенно на индивидуальные дома. Однако получить ее уже значительно сложнее. Так, по итогам 2007 года доля ипотеки в московском регионе и городах-миллионниках составила 40%, в то время как в США данный показатель превышает 90%, в Европе чуть поменьше. Стоит предположить, что в 2008 году темпы приобретения жилья с помощью ипотеки будут снижаться, в том числе из-за роста процентных ставок по кредитам. А это значит, что и строительные компании будут ощущать нехватку притока денежных средств по заключаемым договорам долевого строительства жилья. Ситуация будет сложной, насколько - пока не берусь прогнозировать.

ООО "Волжская ипотечная корпорация" было создано в 2005 году с уставным капиталом 55 млн рублей. Является сервисным агентом АИЖК, объем обслуживаемого портфеля по АИЖК 1,5 млрд рублей. Имеет партнерские отношения с другими рефинансирующими организациями АТТА Ипотека, Русский ипотечный банк, ГПБ- ипотека. Представлена в девяти региональных столичных центрах - Чебоксарах, Нижнем Новгороде, Казани, Йошкар-Оле, Перми, Пензе, Ульяновске, Рязани.