Правительство предлагает ввести депозитарный учет прав на закладные

Механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний.


Правительство России предлагает ввести депозитарный учет закладных, который, как предполагается, будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Как передает корреспондент , законопроект "О внесении изменений в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесен в Государственную думу РФ правительством 18 декабря. Правительство предполагает повысить юридическую безопасность и сократить время на передачу крупных "пулов" закладных.

По мнению правительства, действующее законодательство с точки зрения эмиссии (выдачи) ипотечных ценных бумаг, формирования и передачи ипотечного покрытия, действующий порядок отчуждения закладных обладает недостатками. В частности, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной (статья 48 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"- ). В случае, когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация меняется в случае одновременной передачи тысяч закладных - расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но, главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг.

Кроме того, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их "физическая" передача (статья 48 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - ). Недостаток, по мысли правительства, заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы, ведь для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов Российской Федерации, они объединяются в единое ипотечное покрытие, которое передается, как правило, эмитенту ипотечных ценных бумаг (ипотечному агенту, управляющей компании - ). В связи с "физическим" перемещением закладных увеличивается риск их утраты или повреждения, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.

Такая практика стимулирует рост издержек и снижает ликвидность закладных. При этом, отмечают в правительстве, в мировой практике наблюдается тенденция к переходу от системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии. Для развития оборота закладных законопроектом и вводится институт депозитарного учета прав на закладные. При этом устанавливается, что депозитарии, осуществляющие такой депозитарный учет, действуют в соответствии со статьей 7 закона "О рынке ценных бумаг".

Законопроект направлен на регулирование отношений, возникающих при передаче закладных для учета прав на них депозитарием, а также особенностей отношений по закладным, вытекающим из такого рода фиксации прав. В отношении возникновения депозитарного учета прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная для учета прав на нее передается в депозитарий.

В законопроекте закреплены две процедуры "обездвиживания" закладной. Залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному (обязательному) учету в депозитарии. В случае, если закладная уже выдана и находится в обращении, законный владелец вправе сделать на закладной специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее передается депозитарию.

Правительство надеются, что принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.