Почему в Архангельской области растут цены на жилье? Обзор ситуации на рынке недвижимости

Механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний.


В Архангельске сложилась такая ситуация, когда в городе спрос на рынке жилья существенно превышает предложение . По мнению специалистов , именно это привело к беспрерывному росту цен на вторичном рынке недвижимости. Корреспондент попытался разобраться в ситуации, складывающейся на рынке недвижимости в Архангельске.

Стоимость жилья в Архангельске с января по июль 2006 года выросла в 1,5 раза. Особенно заметно в течение второго квартала дорожали квартиры на вторичном рынке - рост цен ежемесячно составлял около 10%. Так, средняя цена на типовые однокомнатные квартиры с начала года возросли с 19800 до 31 000 рублей за 1 кв. м. Такой рост цен оправдан тем, что деньги у населения на покупку жилья стали появляться, в том числе благодаря ипотечным кредитам. Но в настоящее время ипотека в Архангельской области пока развивается медленно. Как рассказал на заседании комиссии по правам человека 17 октябрядепутат Архангельского горсовета Дмитрий Акишев , процент по ипотечным кредитам сейчас очень высокий, для большинства он малодоступен. "Когда он опустится до 3-5%, тогда можно будет говорить о доступности", - сказал он. И действительно, зарабатывая 10 тыс. рублей в месяц, можно получить кредит лишь на 300 тыс. рублей. Для того, чтобы иметь возможность взять ипотечный кредит, нужно обладать доходом семьи минимум в 30 тыс. рублей в месяц. В настоящее время 80% ипотечных кредитов берут жители Архангельска и лишь 20% - жители области. Уменьшение ставок по ипотечным кредитам, по мнению специалистов, увеличит объем выдачи кредитов, но будет ли подкреплено это увеличением объема строительства, неизвестно.

Ситуация в Архангельской области осложняется тем, что ипотечные кредиты можно взять только на покупку уже готового жилья. "На строящееся жилье нельзя взять кредит, - рассказал на заседании комиссии по правам человека 17 октября депутат Архангельского горсовета Дмитрий Акишев. - Кредит вы получите только на то жилье, которое зарегистрировано в ЦРП".

Поскольку кредиты берут на готовое жилье, а в Архангельской области это чаще всего вторичный рынок, то оно и пользуется огромным спросом. Так, по словампредседателя Архангельского объединения риэлторов Дмитрия Мошкова , так как в новом доме стоимость квартиры площадью более 200 кв. м достигает 250 тысяч долларов при цене за метр 24-32 тысячи рублей, а квартиры 93-й серии 40 кв. м составит 50 тысяч долларов. Небогатые люди, которые решили купить квартиру, естественно выбирают возможность покупки квартиры с меньшей площадью, даже если метр в ней стоит гораздо дороже. Стоит отметить, что во вновь строящихся домах 1-2-комнатные квартиры раскупают на стадии строительства первого этажа дома.

На сегодняшний день в Архангельске с ипотечными кредитами работает несколько банков: "Севергазбанк", "Московский индустриальный банк", "Собинбанк", " Сбербанк ", "Уралсиб", "Юниаструм банк", " Внешторгбанк " " Росбанк ", банк "Москвы", а также АРОИЖК ( Архангельский региональный оператор ипотечного жилищного кредитования ). В 2007-м и 2008-м годах уставный капитал АРО ИЖК планируется увеличить на 30 млн. рублей. Увеличение уставного капитала, по мнению администрации области, повлечет за собой рост объема рефинансирования (привлечения внебюджетных источников). АРО ИЖК в 2007 году сможет осуществить рефинансирование на сумму 1,71 млрд. рублей, имея уставный капитал 57 млн. рублей и работая по коэффициенту 30.

Жители уже понимают, что им самим придется строить себе жилье, что они не получат его бесплатно. Но даже если люди будут готовы строить, в ближайшем будущем область не сможет сама построить необходимое количество доступного для населения жилья. Так считает генеральный директор ОАО "Архангельский региональный оператор по ипотечному кредитованию" Малхаз Алхазов . Сейчас есть возможность строить в области 80-100 тысяч квадратных метров жилья в год, но области нужно около 250 тыс. кв. метров. Именно столько жилья ветхого жилищного фонда выходит из строя ежегодно в Архангельской области. "Пока мы не добьемся, увеличения объемов строительства, мы обречены на рост цен на строительные материалы и на рост цены на жилье, - считает Алхазов. - На сегодняшний день нечего продавать, жилья просто нет". За 2005 год в Архангельске было построено менее 60 тысяч квадратных метров жилья.

По мнению депутата горсоветаДмитрия Акишева, если заказчиком строительства будет город, область или муниципальные предприятия, тогда можно строить жилье с более дешевым квадратным метром жилья. Примерно то же самое предлагает депутат Архангельского горсовета Александр Иванов - муниципалитету нужно контролировать строительство жилья, чтобы удержать цену на уровне 16-18 тысяч рублей за квадратный метр. Иванов считает, что у муниципалитета есть возможность и ресурсы для того, чтобы отслеживать весь процесс строительства жилья с момента выделения земельного участка, выбора проекта дома и до определения подрядчиков, проконтролировать конечную стоимость квадратного метра. Уменьшить стоимость жилья могло бы выделение под застройку микрорайонов с заранее подготовленной инфраструктурой. В Архангельске при примерной стоимости жилья 20 тыс. рублей за 1 кв. метр примерно четверть суммы занимает стоимость проведения именно инфраструктуры.

Председатель комиссии по правам человека при администрации области Нина Дитятева подчеркнула на последнем заседании комиссии: "Если нам нужно больше нового жилья, то инициатива должна исходить от власти. Я разговаривала со многими депутатами, и все они в один голос твердят, что нужна политическая воля". И воля такая есть - генеральный план застройки Архангельска будет готов к 2009 году. Недавно мэр заявил, что под массовую застройку жилья будет выделен 6-й микрорайон города.

В настоящее время Архангельск и область рассматриваются как экспериментальная площадка по каркасному строительству. Каркасное домостроение в Архангельской области планируется ввести для расселения ветхого жилищного фонда и обеспечения жильем малоимущих граждан. Но застройщики и риэлторы Архангельска активно выступают против каркасного домостроения. Каркасный дом должен быть рассчитан только на одну семью, говорят застройщики, а не на 8-10 квартир как это указанно в программе по доступному комфортному жилью в программе Архангельской области. С точки зрения специалистов, нецелесообразно отдавать под каркасное строительство землю в центре города.

Пока мало надежд на то, что квартиры в каркасных домах будут дешевыми. Дирекция областного заказчика провела работу по подготовке исходной разрешительной документации для строительства трех малоэтажных каркасных жилых домов на улицах Караванная и Штурманская в Исакогорском округе в Архангельске. В сентябре планируется начать строительство первого дома на улице Караванная, 15. По предварительным подсчетам управления, цена квадратного метра жилья в таком доме составит 20 тысяч рублей. "Это будет первый дом, чтобы посмотреть, сколько будет стоить квадратный метр жилья. Тогда будет ясно, целесообразно ли строить в Архангельске такие строения", - говорит начальник Управления строительства и капитального ремонта Андрей Шабалин. Выбор в пользу каркасного жилья был сделан, потому что оно и дешевле и возводится быстрее, чем иное жилье. Но конкуренцию этому жилью уже составил котласский предприниматель Андрей Палкин, который возводит жилье в Котласе с ценой около 9 тыс. рублей за 1 кв. метр. На стройках Палкина идет максимальная минимизация всех расходов. "Мы строим стоквартирный дом в течение 1, 5 лет, а значит, в 2 раза быстрее, чем остальные, и экономим на этом 10-15%", - пояснил он. В Архангельске, по его мнению, строить жилье по такой цене нереально. "У меня своя техника, все свое, гонять все это в Архангельск очень сложно. Кроме того, рабочим в Архангельске за выполнение нормы платят 600-700 рублей за кубометр кладки, а я плачу 450 рублей, но у меня действует система премиальных, с которыми у рабочих также выходит около 600 рублей за кубометр, а эффективность работы рабочих доходит до 300%", - рассказал он. В связи с этим мэр Архангельска открыто заявил о готовности выделять землю тем застройщикам, кто предложит цену ниже. Но желающих пока не прибавилось.

В то же время руководство северодвинского оборонного предприятия" Севмаш "отказалось брать на себя строительство серии каркасно-щитовых домов в одном из районов города. Отказ аргументирован тем, что "Севмаш" не смог уложиться в обозначенный властями лимит стоимости жилья (14 тыс. руб. за 1 кв.м.). Руководство предприятия отказалось от строительства как от нерентабельного.

По мнению городских депутатов, чтобы переломить ситуацию на рынке строительства жилья, властям Архангельска надо разобраться с выделением земельных участков под строительство. Ранее участков было выделено много, но большинство из них так и остались незастроенными. Кроме того, участки для строительства должны выделяться не слишком обремененные какими-либо дополнительными нагрузками. В настоящее время мэрия города проводит ревизию выделенной под строительство земли.

По прогнозами.о. директора Департамента экономического развития администрации Архангельской области Андрея Тутыгина , в 2007 году строительство жилых домов увеличится и составит 110 тысяч квадратных метров, темпы прироста строительства составят 15% к уровню 2006 года. Но будет ли действительно в нужном объеме строиться жилье, не знает никто. Эксперты сомневаются, что жилья будет строиться больше, так как в области тяжелая обстановка со строительными материалами и мощностями строительства.