Средняя московская семья должна выплачивать по кредиту социальной ипотеки примерно $500 в месяц

Механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний.


В апреле 2006 г., по данным аналитиков рынка недвижимости, к концу апреля 2006 г. средний уровень цен на квартиры в Москве преодолел рубеж 3000 долларов за 1 кв. метр - то есть, по текущему валютному курсу, около 81 тыс рублей за 1 кв. метр. Между тем, при наличии чрезвычайно высокий и постоянно растущих цен на жилье, Москва остается единственным регионом, где очередники имеют возможность улучшить свои жилищные условия за счет города, бесплатно. Правда, стоит отметить, что данная схема в настоящее время терпит ряд изменений: на рассмотрении в Московской городской Думе находится новый вариант закона г. Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", согласно которому бесплатное жилье смогут получить только семьи, признанные малоимущими.

Что делать москвичам, не являющимся ни очередниками, ни малоимущими, но и не обладающими при этом большими средствами, то есть не имеющим возможности ни получить бесплатное жилье от города, ни приобрести его по рыночной цене? Как прокомментировал корреспонденту заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николай Федосеев , "таким семьям мы советуем дождаться третьего квартала, когда мы внесем в Мосгордуму законопроект "основы жилищной политики", который даст таким семьям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не признаны малоимущими, так как порог их доходов или размер имущества выше порога, установленного городом, они могут участвовать в городских жилищных программах и приобретать жилье хоть и за деньги, но на льготных условиях. Это и программа социальной ипотеки, это и программа "Молодой семье - доступное жилье", и приобретение у города жилья по себестоимости с рассрочкой платежа или с применением схемы социальной ипотеки".

Каковы должны быть доходы семьи для того, чтобы воспользоваться социальной ипотекой? По словам Николая Федосеева, каждый банк индивидуально определяет этот показатель, но в среднем семья выплачивает первый взнос не менее 30% от льготной стоимости. "Это фактически себестоимость строительства, - подчеркнул Федосеев. - В настоящее время стоимость одного кв. метра жилой площади по себестоимости составляет примерно 26-28 тыс рублей. И, соответственно, их дальнейшие доходы позволят им выплачивать кредит, рассчитанный на 15-20 лет. Мы посчитали: для среднестатистической московской семьи из трех человек, приобретающей двухкомнатную квартиру, ежемесячные выплаты при 20-летнем кредите будут составлять около 500 условных единиц в месяц".

Как отмечают в столичном департаменте жилищной политики и жилищного фонда, так как доходы среднестатистических московских семей при сегодняшних рыночных ценах на квартиры и условиях кредитования, как минимум, в два раза ниже уровня доходов, необходимого для получения кредита на покупку стандартной (дешевой) квартиры в Москве, то правительством Москвы в лице департамента жилищной политики и жилищного фонда разработаны две основные схемы социальной ипотеки для москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий: первая схема - покупка жилья у города, строящегося по городскому заказу, по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая схема - приобретение жилья на рынке, но с использованием бюджетной субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, то есть по рыночным ставкам - от 10,5% годовых. Но благодаря адресной поддержке граждан первоначальный и ежемесячные платежи заемщика существенно снижаются, подчеркивают в департаменте. В результате, не подрывая рыночных условий ипотечного кредитования, город обеспечивает косвенное дотирование процентной ставки, что в пересчете составляет не более 4-7% годовых в валюте. При этом в целом доступность ипотечного кредита для граждан увеличивается в 2 и более раза.

Резервом для снижения банковских рисков, ставок по кредитам, создания дополнительных условий для развития в городе Москве ипотечного жилищного кредитования является маневренный жилищный фонда города. С рядом московских банков правительством Москвы в лице департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заключены соглашения, предоставляющие банкам право выселять неплатежеспособных заемщиков в маневренный фонд города при обращении взыскания на заложенное жилье. В департаменте подчеркивают, что использование маневренного фонда упрощает и ускоряет для банков процедуру обращения взыскания на предмет залога, снижает затраты банков по реализации этой процедуры, а заемщику обеспечивает возврат гораздо большей суммы средств по итогам реализации банком заложенного имущества.

Что касается точки зрения аналитиков, то, как отмечает агентство недвижимости МИАН, если в масштабах страны с использованием ипотеки совершается не более 2% сделок при общем потенциале 8-10%, то для Москвы - 10% сделок с привлечением ипотечных кредитов - это результат, достигнутый за последние 2-3 года. Причем основной вклад в этот результат дал 2005 год, так как еще в 2004 г. назад число таких сделок в Москве оценивалось всего в 2-3% (хотя на фоне 0,5% в среднем по России, это тоже можно расценивать как успех). По данным аналитиков МИАН , чаще всего услугами ипотеки в Москве пользуются покупатели нового жилья (около 18%). На вторичном рынке клиент выплачивает лишь в 7% случаях предпочитает воспользоваться ипотекой. По оценкам аналитиков, в будущем эта доля увеличится до 45% на вторичном рынке и до 38% на первичном. Существующие данные говорят о том, что рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал и пока далек от насыщения, констатируют эксперты. По данным МИАН, в 2005 г. в Москве выдано около 8-8,5 тыс ипотечных кредитов, что в 2,3-2,5 раза больше, чем в 2004 г. Эти данные подтверждает и статистика банков, большинство из которых заявляют о росте количества кредитов по сравнению с 2004 годом на уровне 240-250%. Средний размер ипотечного кредита в Москве почти в 4-5 раз превышает средний по России (около 15 тыс долларов и лишь в наиболее экономически благополучных регионах сумма кредита достигает 35 тыс).

При общем числе выданных кредитов 8-8,5 тыс, усредненной стоимости квартиры 90 тыс долларов и среднем размере выдаваемого кредита в 70-80% от стоимости квартиры, емкость ипотечного рынка оценивается примерно в 500-600 млн долл. В масштабах России это составит порядка 50%. По мнению аналитиков МИАН, если к 2007 г. ВВП Москвы достигнет 156,3 млрд долларов, а к 2008 - 174,0 млрд, то общая денежная сумма выданных ипотечных кредитов составит соответственно 2,2 - 2,6 и 4,0 - 4,7 млрд долларов, число заключенных ипотечных кредитов достигнет 25 - 26 тыс и 39 - 41 тыс. Все это позволяет говорить о том. что к 2008 г. ипотека станет действительно массовой услугой, предполагают аналитики агентства недвижимости МИАН.