Рынок недвижимости в Нижнем Новгороде: Резкого скачка цен не предвидится

Механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний.


Участники нижегородского рынка недвижимости уверены, что с осени начнется сезонный рост цен на жилье. Однако значительного увеличения стоимости не произойдет, рынок недвижимости в городе специалисты оценивают как достаточно стабильный. В то же время тенденциями наступающего сезона ряд собеседников назвали дальнейшее развитие ипотеки и различных схем работы застройщиков с кредитно-финансовыми институтами. Мощной экспансии крупных московских застройщиков и вытеснения ими с рынка нижегородцев, по мнению экспертов, Нижнему Новгороду не грозит. Что же касается спроса, то, как считают специалисты, наиболее востребованным по-прежнему останется недорогое жилье.

СЕЗОННЫЙ РОСТ ЦЕН

Как сказала Директор Нижегородского Центра научной экспертизыТатьяна Романчева, темп роста цен на жилье в настоящее время замедлился, однако после летних отпусков традиционно происходит увеличение потребительского спроса на квартиры. Директор по продажам АН "Адрес", вице-президент Нижегородской гильдии риэлтеровЕлена Соловьеватакже считает, что рынок уже оживился и тенденция к повышению цены сохраняется. "За лето к началу августа цены тоже немного выросли", - отмечает она. Всего же с начала года, по словамСоловьевой, цены на недвижимость в среднем поднялись на 5-10%. "Это связано и с темпами инфляции, с ростом цен на стройматериалы (в частности на цемент на 60%), с новыми правилами игры - законодательством федеральным и местными правилами" - пояснила она.

Гендиректор компании "Терем"Марина Пылиназаявил , что осенью возрастает потребительская активность, которая не связана с ростом цен. По даннымПылиной, на первичном рынке средняя по городу цена предложения на конец августа - 742 долларов за кв. метр, на вторичном - 648 долларов за кв. метр. "При сохранении существующей тенденции, до конца года средняя цена предложения на первичном рынке может вырасти до 800 долларов за кв. метр, на вторичном рынке - до 700 долларов за кв. метр". Как ранее сообщало , в апреле, по данным информационного ресурса "Новостройки Нижнего", средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке областного центра составляла 656 долларов, на вторичном рынке - 651 долларов.

По мнению заместителя гендиректора по маркетингу ГК "Выбор"Алексея Макарова, "резких и заметных изменений в пределах 2-3% от рыночной цены вряд ли стоит ожидать. Скорее всего, если какие-то колебания будут происходить, то лишь в диапазоне 1-1,5%". "Практически, - отметил он, - ценовой рынок на данный момент в Нижнем Новгороде стабилизировался. Резких скачков не предвидится, если конечно не произойдет каких-то глобальных обвалов в российской экономике". "Естественно, рынок недвижимости, как большинство рынков, подвержен определенной сезонности, но с каждым годом за последние 5 лет, эта сезонность все менее заметна", - отметил он.

Собеседники отмечают, что рост цен, прежде всего, обусловлен повышением стоимости стройматериалов, изменением законодательства и макроэкономическими процессами. Так, по словамМарины Пылиной, тенденция роста цен "характерна для всей страны. Эта тенденция закончится, когда макроэкономика перейдет в стабильную фазу, а когда в стране начнется макроэкономический спад, мы увидим новую тенденцию - спад на рынке недвижимости".

РАЗВИТИЕ СИСТЕМ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ

По словамТатьяны Романчевой, "кардинальным изменением на рынке с весны является увеличение количества схем банковского кредитования на первичном рынке. Все больше застройщиков начинает работать с банками".Елена Соловьеваговорит, что "с тех пор, как в городе появились ряд кредитных программ под участие в долевом строительстве, спрос на "первичку" тоже пошел вверх".

Что касается вторичного рынка, то, по словамСоловьевой, спрос здесь также увеличивается "во многом благодаря развитию ипотечных программ. Ипотека подразумевает залог недвижимости, а это возможно только на вторичном рынке", - пояснила она.

Алексей Макаровуверен, что влияния на цены развитие ипотеки окажет: "даже при возможном увеличении числа покупателей за счет привлечения ипотечных кредитов, вряд ли это в течение осени как-то серьезно отразится на ценах", - сказал он.

Татьяна Романчева, наоборот, считает, что развитие ипотеки в конечном итоге приведет к росту цен на жилье.

Она также сообщила, что в настоящее время предложение на рынке жилья часто опережает платежеспособный спрос: "в Нижнем Новгороде объемы строительства жилья достаточно высокие и сейчас уже есть построенные дома с непроданными квартирами. Такого раньше не наблюдалось". "В результате сейчас собственник квартиры в таком доме вынужден "доплачивать" за эксплуатацию непроданных квартир", - сказала она. Это в конечном итоге может сказаться на спросе на жилье на первичном рынке в сторону снижения.

В то же время кредитные программы на вторичном рынке тормозит реорганизация органов регистрации сделок. Как сказалаЕлена Соловьева, "эта проблема будет отмечаться и осенью. Она очень сильно тормозит все вторичные кредитные программы. Продавцы не будут по нескольку месяцев ждать получения денег. И поэтому спрос на первичное жилье пошел в гору".

Романчева предположила, что "если цепочки по сделкам из-за долгой регистрации сейчас разваливаются, то в ближайшем будущем стоит ожидать, что брокеры продумают варианты для подстраховки, что не позволит долго снижаться спросу на вторичном рынке жилья".

ДОЛГОСРОЧНЫЕ ПРОГНОЗЫ

Эксперты не связывают дальнейшее интенсивное развитие строительного рынка со сменой власти в Нижегородской области. Так, по словамТатьяны Романчевой, стоит ожидать модернизации строительного комплекса, но напрямую с новым губернатором это вряд ли связано. "Что же касается мощной экспансии московских строительных компаний, то эта тенденция была характерна и ранее" и связана с выходом московских застройщиков в регионы.

По мнениюМарины Пылиной, "вряд ли стоит ожидать наплыва московских застройщиков на нижегородский строительный рынок. Строить или нет, вопрос экономической целесообразности. Сделать льготные условия для москвичей, а нижегородским строителям оставить прежние, вряд ли представляется возможным. Считается, что основным преимуществом москвичей является наличие собственных денег. Но, как показывает опыт, они точно так же, как и нижегородские застройщики, привлекают средства дольщиков или предлагают ипотечные программы, которыми можно воспользоваться, покупая квартиры у нижегородцев. Строительный рынок конкурентный, поэтому ничего с нижегородскими застройщиками не случится. На этом рынке выиграет тот, кто знает, что строить в нужном месте, и в какое время".

Алексей Макаровтакже не считает, что политическая ситуация в области резко изменит расклад сил на рынке недвижимости. "Я бы не взялся комментировать за гипотетические московские компании, - говорит он.- Безусловно, есть ниши малоосвоенные или, по крайней мере, которые представляются иногородним инвесторам привлекательными: крупные торговые центры, сетевые магазины, коттеджное строительство (рынок загородной недвижимости), но здесь уже как-то и нижегородские компании начинают на это обращать внимание. В плане жилищного строительства масштабного в черте города, тоже есть где строить. Я пока не вижу острой конкуренции, при которой необходимо вытеснять серьезных нижегородских игроков с этого рынка".

В свою очередьЕлена Соловьевасчитает, что "экспансия московских фирм на нижегородсикй рынок конечно будет, но у нас есть сегменты рынка, которые практически не заняты. Это VIP - для элиты. И также сектор строительства больших объемов эконом класса - тем, чем сейчас всю Москву активно застраивают. Надеюсь, что с приходом Шанцева к нам действительно придут новые технологии и деньги, которые займут эту нишу, тем самым, и всех остальных заставив шевелиться и подтягивать свои технологии. Это однозначно улучшит качество", - уверена она.

На ценах в сторону увеличения скажутся изменения российского законодательства. С нового года все затраты на подготовку инженерных коммуникаций будут брать на себя застройщики. По словамЕлены Соловьевой, "пока непонятны правила игры, и первое, что будет делать застройщик - все свои риски вкладывать в стоимость, то есть перекладывать на покупателя. И это не ведет к снижению цены". Кроме того, продолжает она, "новые площадки сейчас тяжело будет разрабатывать, потому по новому федеральному закону о долевом строительстве, у нас еще и не все структуры есть для его нормальной работы. Это приведет к некоторому дефициту разрабатываемых площадок. А дефицит и инфляция, которую никто не отменял, создают ситуацию, в которой надеяться на какое-то снижение цен не приходится".

ОднакоАлексей Макаровнастроен более оптимистично: "с одной стороны застройщик должен закладывать риски в затраты, с другой - покупательская способность не дает ему поднимать эти цены до желаемого уровня. Кроме того, на сегодня достаточно много площадок существуют в рамках старого законодательства, которые начинались строиться при других условиях".

Сокращения количества площадокМакаровтакже не прогнозирует. "Сократится, наверное, число игроков на первичном рынке: уйдут мелкие застройщики-инвесторы, которые не имеют своего капитала либо не имеют возможности привлекать серьезные кредитные линии и инвестиции", - говорит он.

Марина Пылинав перечне тенденций называет о стабильный спрос на недорогое жилье: покупательский спрос не увеличивается, говорит она, потому что не повышаются реальные доходы населения. На сегодя в Нижнем Новгороде на рынке строящихся объектов недорогое жилье улучшенного типа занимает 65% объема рынка. Элитное жилье - не более 3%.